Les parties peuvent renoncer à l’application de l’article 1722 du Code Civil par une clause contractuelle claire et précise.
En l’espèce, des locaux donnés à bail commercial avaient été incendiés et le maire de la commune avait pris un arrêté de fermeture administrative en raison de la menace d’effondrement de l’immeuble. Le propriétaire avait alors assigné son locataire en constatation de la résiliation du bail en se fondant sur une clause du contrat qui prévoyait la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle de la chose louée.
Mais le locataire a contesté la validité de ladite clause au motif qu’elle porterait atteinte au droit au renouvellement protégé par l’article L.145-15 du Code de commerce.
La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 17 décembre 2015 (pourvoi n° 14-23385), a rejeté son pourvoi et confirmé la décision des juges d’appel. Elle estime, d’une part, que l’article 1722 du Code civil n’étant pas d’ordre public, les parties pouvaient renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise. Elle considère, d’autre part, que le fait pour le preneur de renoncer à l’option offerte par ce texte n’était pas contraire au statut des baux commerciaux dès lors que la clause litigieuse visait à contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat, et non à porter atteinte au droit au renouvellement.
Cette précision, inédite, ne semble toutefois concerner que l’hypothèse de destruction partielle de la chose louée, qui seule offre au locataire une option entre la résiliation et la diminution du prix (tandis qu’en cas de destruction totale de la chose louée, la résiliation du bail intervient de plein droit). (En ce sens, V. J.-B. Seube, L’article 1722 du Code civil n’est pas d’ordre public, Revue des contrats, juin 2016, p.251 et suiv.).
Ainsi, pour la Cour de cassation, la résiliation (sans indemnité) du bail n’est pas contraire au statut des baux commerciaux. En revanche, elle pourrait se heurter à d’autres dispositions. Par exemple, dans les baux ruraux, l’article L.411-30 du Code rural prévoit l’obligation pour le bailleur de reconstruire, si le locataire en fait la demande, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance.
Annabel QUIN,
Maître de conférences à l’Université de Bretagne-Sud
Ancienne avocat au Barreau de Paris
Mise en ligne: 04/08/2016
