Tout dépend en fait des stipulations contractuelles. On se souvient en effet que, depuis 1993 (Cass.Civ.I, 5 mai 1993, n°90-18831, Bull.Civ.I, n°158), la Cour de cassation a assigné un domaine propre à l’obligation de conformité et à la garantie des vices cachés. L’obligation de délivrance traduit un défaut de conformité aux stipulations contractuelles, alors que le vice caché concerne une chose qui, quoique conforme à celle convenue, se révèle atteinte d’un défaut affectant son usage normal.
En l’espèce, le litige portait sur un défaut de raccordement d’une maison d’habitation au réseau public d’assainissement. Les acquéreurs de ladite maison se sont fondés sur le défaut de conformité, arguant de la clause stipulée dans le contrat aux termes de laquelle : « Le Vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal ».
Leur demande a été accueillie par les juges du fond, et cette solution a été confirmée par la Cour de cassation le 28 janvier 2015 dans les termes suivants : « ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance ».
Autrement dit, la Cour d’appel pouvait se contenter de « vérifier l’existence d’un défaut de conformité sans avoir à rechercher l’existence d’un vice caché, nécessitant pour l’acquéreur lésé une démonstration juridique plus importante au stade de la première instance (démonstration de l’existence d’un vice, lequel doit être caché et ce dans un délai) » (A.Boudeweel, Vente d’immeuble sans réel raccordement au réseau public d’assainissement : un défaut de conformité, non un vice caché). C’est dire toute l’importance que revêtent les stipulations contenues dans un contrat de vente, et qu’il est prudent d’être conseillé dans ce cadre.
Notons enfin, en marge de cet arrêt, que le ministère de l’écologie envisage de mettre en place un système d’information systématique des SPANC (services public d’assainissement non collectif) sur les transactions immobilières comprenant un assainissement non collectif (Réponse du ministère de l’écologie du 19 mars 2015).
Annabel QUIN
Maître de conférences à l’Université de Bretagne-Sud
Ancienne avocate au Barreau de Paris
Mise en ligne : 21/05/2015
