LE SYNDIC SORTANT

Le rôle essentiel du syndic dans la gestion du syndicat des copropriétaires n’est pas à démontrer. Agent exécutif des décisions prises en assemblée générale (L. 1965, art. 17), il est le représentant légal du syndicat dans tous les actes de la vie civile et en justice. Il est aussi en charge du respect du règlement de copropriété et de l’administration comptable, financière et matérielle de l’immeuble (L. 1965, art. 18).

S’il n’a pas de pouvoirs propres[1], il est en revanche un organe permanent à la différence de l’assemblée générale des copropriétaires, assurant la gestion au quotidien du syndicat dans tous les domaines relevant de sa compétence, ce qui en fait la clef de voûte du fonctionnement de la copropriété.

Partant, on comprend facilement que la cessation des fonctions du syndic soit toujours un moment délicat quelles que soient les raisons qui ont conduit à la fin de sa mission. Il existe en effet différentes circonstances susceptibles de produire une telle conséquence. On peut citer notamment l’incapacité, la démission, la révocation, l’expiration de la durée du mandat, l’annulation de la décision de nomination, l’annulation de plein droit du mandat, la nomination d’un administrateur provisoire dans le cadre d’une copropriété en difficulté ou encore la scission du syndicat des copropriétaires[2]. Si le syndicat doit se mettre en quête d’un nouveau syndic, qu’advient-il alors du syndic qui a vu son mandat disparaître ? Possède t-il encore un droit d’agir au sein de la copropriété ? À quelles obligations est-il tenu ? Quelles sont les précautions à prendre pour éviter toute vacance du pouvoir ? La situation juridique de celui que la pratique désigne comme le « syndic sortant » appelle souvent ce genre d’interrogations, donne lieu à des débats et génère une jurisprudence relativement conséquente eu égard à la phase de transition inévitable de ce genre de circonstance.

L’expérience montre qu’en ce domaine, les solutions ne sont pas aussi nettement tranchées qu’il n’y parait. Il y règne un flou qui peut entraîner des conséquences souvent préjudiciables à la collectivité des copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il nous a semblé intéressant de rappeler les données fondamentales en la matière, à la lumière des évolutions récentes qu’elles soient textuelles ou jurisprudentielles.

 

Dans les situations que nous avons précédemment décrites, il apparaît que celui qui présidait aux destinées du syndicat se trouve, en principe, dépossédé du pouvoir de gérer la copropriété (I), d’où la nécessité d’organiser la cessation de ses fonctions (II).

 

1. La disparition des pouvoirs du syndic sortant

 

La règle est clairement posée par la jurisprudence : il n’est plus question pour le syndic sortant de participer à la gestion du syndicat des copropriétaires (A). Les conséquences concrètes d’une telle position sont loin d’être négligeables (B).

A – Un principe rigoureusement affirmé

Malgré les tentatives ayant cherché à entériner les actes de l’ancien syndic, la jurisprudence dominante actuelle et en premier lieu la Cour de cassation, retient une cessation immédiate des fonctions du syndic mettant obstacle à toute initiative de sa part.

 

1. Les précédentes tentatives de consolidations des actes du syndic sortant

 

Par le passé, le caractère parfois brutal attaché à la fin des fonctions du syndic a conduit une partie des juridictions judiciaires à considérer que les actes de l’ex-représentant du syndicat pouvaient être reconnus valables dans l’intérêt même de la copropriété et des copropriétaires. Divers arguments ont pu être tour à tour retenus.

 

Une assemblée générale ayant révoqué le syndic a pu être approuvé pour avoir décidé qu’en attendant la nomination du nouveau syndic, l’ancien pouvait assurer l’intérim[3]. Les attributions de l’ancien syndic pouvaient alors se prolonger pour la liquidation des affaires en cours, ce qui lui permettait, par exemple, de notifier les décisions relatives à l’approbation des comptes et au quitus de sa gestion[4], d’assurer le suivi des travaux votés ainsi que ceux déjà commencés[5] ou de convoquer l’assemblée générale[6].

 

À la suite de l’expiration de son mandat, il a été aussi décidé que le syndic sortant se trouvait maintenu aux commandes de la copropriété en vertu d’un mandat tacite tant que les copropriétaires ne soulevaient pas son défaut de qualité[7] et ne sollicitaient pas la nomination d’un administrateur provisoire[8]. Dans le même sens, jugé que lorsque le mandat d’un syndic venait à expiration au cours d’une période se situant entre deux assemblées générales, il était automatiquement prorogé jusqu’à la prochaine assemblée générale[9].

 

Tout naturellement, la théorie de la gestion d’affaires (C. civ., art. 1375) a permis dans certains cas de fonder les démarches du syndic dont le mandat avait cessé mais qui avait volontairement agi pour régler les dettes du syndicat[10] ou pour avancer des sommes faisant défaut au syndicat obéré, occasionnant un droit au remboursement au profit du syndic sortant[11].

 

Quel que soit le fondement qui a pu être retenu par cette jurisprudence, la finalité était globalement la même, à savoir pallier le vide juridique laissé par l’absence de syndic en poste, en ratifiant les initiatives du syndic « de fait » qui se sont révélées opportunes[12].

 

Une partie de la doctrine n’est d’ailleurs pas opposée au maintien ponctuel des attributs du syndic sortant dans le but de préserver les intérêts du syndicat, à condition que cette possibilité soit limitée dans le temps et pour des actes spécifiquement ciblés. Ainsi, pour Monsieur Guy Vigneron, « on peut à l’extrême rigueur admettre que, pendant un très court laps de temps, l’ancien syndic puisse expédier les affaires courantes de peu d’importance dont la solution est urgente »[13]. Selon le Professeur Atias, la nécessaire continuité de la gestion syndicale permettrait « à l’ancien représentant du syndicat d’expédier les affaires courantes », ce qui fournit « une commodité pratique dénuée d’inconvénient majeur. Elle est en harmonie avec l’inspiration générale du droit civil français ; ne préfère t-il pas, à la perfection formelle, la sauvegarde empirique des intérêts menacés ? »[14]

 

2. La condamnation contemporaine d’un quelconque maintien des pouvoirs

 

En dépit des efforts déployés pour reconnaître au syndic sortant la possibilité d’expédier les affaires courantes, la Cour de cassation devait donner un net coup d’arrêt à ces positions libérales.

 

Dans un premier temps, le recours à la gestion d’affaires fut abandonné, le mandat du syndic ayant été jugé exclusif de l’application d’un tel régime[15].

 

Dans un second temps, par un arrêt de principe du 14 octobre 1987 rendu sur le fondement des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, la troisième chambre civile cassa une décision qui avait estimé qu’à supposer que le syndic n’ait pas été régulièrement désigné, il n’en était pas moins demeuré en fonction comme syndic de fait et qu’il était habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes auprès des copropriétaires défaillants[16]. Il faut en déduire que désormais le syndic sortant ne possède plus qualité pour agir au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, peu important les circonstances à l’origine de la cessation de ses fonctions. Il est dessaisi de plein droit de l’administration de l’immeuble.

 

Les solutions fondées sur le droit commun, notamment le droit du mandat ou des quasi-contrats sont abandonnées eu égard au régime détaillé, précis et impératif du statut de la copropriété des immeubles bâtis, organisant les prérogatives du syndic et les conditions de leur exercice. La jurisprudence contemporaine s’inspire de l’idée qu’en aucun cas, une quelconque prorogation des pouvoirs du syndic sortant n’est admissible, quand bien même se s’avèrerait-elle utile voire souhaitable à la collectivité. Le droit spécial de la copropriété se révèle alors dans toute sa portée dérogatoire.

 

Cette position peut aussi être interprétée comme un appel à la vigilance des copropriétaires qui doivent porter un minimum d’attention à leurs intérêts dans l’immeuble sous peine d’avoir à en supporter les conséquences. Une façon, sans doute, de susciter les initiatives des personnes concernées au premier chef, de manière à éviter toute absence du pouvoir de gérer un syndicat de copropriétaires. Le régime de la copropriété connaît des mesures propres à éviter ce désagrément (vérification par le conseil syndical de la durée du mandat du syndic restant à courir, requête tendant à la nomination d’un administrateur provisoire,…). L’objectif est donc de pourvoir au remplacement (ou au renouvellement du mandat) du syndic sortant.

 

Les applications de la position jurisprudentielle se vérifient à de multiples égards.

 

B – Les incidences pratiques

 

On l’a nettement remarqué, la règle réside dans le dessaisissement total du syndic sortant. L’ensemble des prérogatives conférées par le statut de la copropriété est concerné par la perte de la qualité de mandataire du syndicat, qu’il s’agisse des principaux aspects de la mission du syndic énumérés par  l’article 18 de la loi de 1965 ou des dispositions ponctuelles de ladite loi ou du décret du 17 mars 1967. Si l’ancien syndic ne peut faire preuve d’initiatives importantes, il est aussi dans l’impossibilité d’intervenir dans l’administration quotidienne de l’immeuble[17]. Le contentieux offre régulièrement de nombreuses illustrations de l’impuissance du syndic sortant.

 

– Le syndic ayant cessé ses fonctions n’a plus qualité pour convoquer l’assemblée générale[18]. La réunion des copropriétaires qu’il provoque en dépit de la disparition de ses pouvoirs ne peut pas être considérée comme constitutive d’une assemblée générale[19]. Il en découle qu’un syndic pour lequel l’assemblée générale s’est prononcée contre le renouvellement du mandat n’est pas à même de convoquer ultérieurement l’organe délibérant afin qu’il se prononce une nouvelle fois sur la poursuite de ses fonctions[20]. Il ne peut être admis qu’en décidant lors d’une première assemblée générale la tenue d’une seconde assemblée, les copropriétaires aient tacitement donné mandat au syndic de convoquer celle-ci. Cette déduction tirée de la prétendue commune intention des copropriétaires se heurte à la nécessité d’identifier un syndic habilité à agir conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965[21]. La désignation du syndic sortant pour assurer l’intérim jusqu’à la nomination de son successeur ne peut être regardée que comme une pratique sui-generis[22].

 

À raison de la perte de la qualité de représentant du syndicat liée à l’expiration de son mandat interdisant au syndic de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, la Cour de cassation en a conclu pendant un temps la nullité de l’ensemble des assemblées générales qui s’étaient tenues à l’initiative d’un syndic dépourvu de pouvoir[23]. Cette jurisprudence dite des « nullités en cascade » semble désormais clairement abandonnée par la 3^ème chambre civile dans un arrêt du 6 février 2002 au nom de l’indépendance de chaque assemblée générale[24]. Cette position a été réitérée par un arrêt du 3 mars 2004 selon lequel la convocation d’une assemblée générale par un syndic, dont le mandat est expiré, a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit[25]. Néanmoins, la cour de Paris a admis qu’une assemblée générale, réunie par un syndic dont le renouvellement du mandat a été annulé par un jugement intervenu postérieurement à la date des convocations, a bien été valablement convoquée[26].

 

 

• Le syndic sortant n’est pas en mesure de poursuivre le recouvrement des créances du syndicat, qu’il s’agisse des créances externes envers les tiers à la copropriété ou des charges communes auprès des copropriétaires[27]. Un copropriétaire pourrait alors arguer la perte du mandat du syndic pour s’opposer à la demande en paiement qui lui a été adressée[28]. L’ancien syndic ne pourrait se retrancher derrière l’argument tiré de l’approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale afin de procéder aux appels de fonds correspondants, ni faire délivrer des commandements de payer.
• En cas de mutation d’un lot à titre onéreux, un syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé n’est pas autorisé à former l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir les sommes encore dues au syndicat par le copropriétaire cédant[29].
• Celui qui a été syndic ne peut faire réaliser des travaux au sein de l’immeuble, y compris lorsqu’ils présentent une certaine utilité pour les copropriétaires[30]. D’une manière générale, le syndic sortant ne dispose plus du pouvoir de représenter le syndicat dans les actes de la vie civile, notamment la passation des contrats ou des marchés au profit de la copropriété.
• Il lui est également impossible d’ester en justice au nom du syndicat. Une assignation serait donc nulle pour avoir été délivrée par une personne n’ayant pas qualité, ce défaut de pouvoir constituant une irrégularité de fond[31]. L’exception de nullité fondée sur l’irrecevabilité des conclusions déposées par un syndicat alors que le mandat de son syndic est expiré peut être invoquée en tout état de cause[32]. À ce titre, doit être déclaré irrecevable l’appel d’un jugement interjeté par un syndic dont le mandat a disparu à la suite d’une annulation[33]. Le syndic dont le mandat est expiré ne peut non plus présenter une demande reconventionnelle[34].
• Lorsque la durée de son mandat est parvenue à expiration, le défaut de qualité du syndic sortant supposera parfois la désignation d’un administrateur provisoire. Dans ce cas, il a été jugé que l’administrateur provisoire n’était pas tenu de notifier l’ordonnance le désignant au syndic qui a cessé d’être l’organe représentatif du syndicat, syndic qui n’a pas le pouvoir de déférer cette ordonnance en vu de sa rétractation[35].
• Le fait d’avoir poursuivi sa gestion malgré la disparition de ses pouvoirs ne permet pas au syndic sortant de solliciter une rémunération si elle ne se rattache pas au contrat de mandat qui lui a été confié[36]. Il ne peut se prévaloir de l’attitude passive du conseil syndical ou des copropriétaires en général pour s’opposer à la restitution d’une rémunération qu’il a indûment perçue[37], ni se rendre lui-même justice en facturant d’autorité des honoraires correspondant à la période pendant laquelle il n’exerçait plus ses fonctions[38]. A moins de pouvoir justifier des conditions restrictives imposées par la jurisprudence, le syndic sortant ne pourra pas non plus obtenir le remboursement des avances qu’il a consenti au syndicat en vu d’assurer les dépenses indispensables à la vie de la collectivité[39]. En revanche, l’annulation du mandat d’un syndic pour irrégularité de sa désignation lui permet, alors qu’il avait entre temps géré la copropriété, de réclamer le paiement des honoraires correspondant à la période ayant précédé l’annulation[40].
• La Cour de cassation a adopté une position particulière à l’égard du syndic sortant d’une copropriété en difficulté. Elle a décidé que lorsque son mandat avait cessé de plein droit à la suite de la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’ancien syndic ne pouvait se voir conférée aucune délégation de pouvoir pour assurer une mission identique à celle pour laquelle il avait été antérieurement désigné par les copropriétaires[41].

 

Si elle est parfaitement compréhensible et fondée sur le plan strictement juridique, la position adoptée par les juges n’en est pas moins très difficilement ressentie en pratique. En effet, les impératifs de la gestion journalière du syndicat s’accommodent mal d’une disparition totale et automatique des fonctions du syndic sortant. C’est la raison pour laquelle la loi ou les copropriétaires eux-mêmes sont parfois amenés à remédier à cette situation par des prévisions adaptées aux circonstances.

 

II – Les remèdes à la disparition des pouvoirs du syndic sortant

 

Le caractère automatique et global de la cessation des fonctions du syndic peut engendre deux types de mesures, les unes de nature préventive vont tenter de définir les modalités de la succession ou du renouvellement du mandat du syndic (A), les autres, curatives, essaient d’organiser, dans l’intérêt du syndicat, les effets de la suppression des prérogatives du syndic sortant (B).

 

A – Les mesures a priori

 

Plusieurs hypothèses sont susceptibles d’être envisagés selon les causes de cessation des fonctions du syndic.

 

1 – Dans l’hypothèse du terme du mandat

 

Dans bon nombre de situations, la disparition des fonctions du syndic sera la conséquence de l’expiration de la durée du mandat prévue par l’assemblée générale qui, rappelons-le ne peut excéder trois ans (D. 1967, art. 28 al.2). L’objectif est alors d’anticiper l’arrivée du terme du mandat.

 

Cela suppose, avant toute chose, que l’on connaisse précisément la date à laquelle l’extinction du mandat se produire. Afin d’éviter les incertitudes liées à l’emploi de formules équivoques telles que « le syndic est désigné pour une durée de – un, deux ou trois – ans qui commence le …pour se terminer lors de l’assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice clos le… »[42], le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 est venu énoncer que le contrat de syndic fixe sa durée et sa date de prise d’effet, ce qui permet d’en déduire exactement la date de fin de ses fonctions.

 

À l’approche de ce moment, il est fortement conseillé au syndic de convoquer l’assemblée générale destinée à statuer sur son éventuel renouvellement à une date lui permettant, s’il ne devait pas être reconduit dans ses fonctions, de provoquer une seconde réunion des copropriétaires qui aura à se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic. Il est en effet primordial que le syndic – désormais sortant – puisse convoquer valablement l’assemblée générale pourvoyant à son remplacement tant qu’il est habile à le faire. Les délais de rigueur imposés par les textes qui prévoient une convocation notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion de l’assemblée générale, sous réserve d’un délai plus long défini par le règlement de copropriété, doivent impérativement être respectés. Il en va de la validité de la seconde assemblée générale et, partant, de la représentation légale du syndicat.

 

2 – Dans les hypothèses de révocation et de démission

 

Des précautions peuvent également être prises en cas de révocation ou de démission du syndic dont les effets immédiats peuvent être préjudiciables au syndicat des copropriétaires. À cet effet, la Commission relative à la copropriété a formulé des conseils pratiques dans sa 15^ème recommandation.

 

Ainsi, lorsque l’assemblée générale décide la révocation, il est judicieux qu’elle prenne, dans le même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter toute discontinuité dans les fonctions. L’ordre du jour de l’assemblée générale devra alors comporter deux questions séparées, la première relative à la révocation du syndic en fonction, la seconde ayant pour objet la nomination du nouveau syndic. Un vote séparé devra intervenir sur chacune d’elles si une réponse positive est donnée à la première question. Il conviendra de notifier en même temps que l’ordre du jour de cette assemblée, les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic afin que les copropriétaires puissent statuer en toute connaissance de cause[43].

 

Si le syndic envisage de présenter sa démission, il serait souhaitable qu’il informe le président du conseil syndical, s’il en existe un, de son intention de convoquer l’assemblée générale pour lui notifier sa démission et l’inviter à désigner son successeur. Dans le même temps, le syndic devra proposer un délai avant la prise d’effet de sa démission, à moins que le contrat de syndic n’en ait déjà mentionné un. Enfin, il convoquera l’assemblée générale avec, à l’ordre du jour, les deux questions de la démission du syndic à compter du … et la désignation du nouveau syndic à compter du …[44]. Il y a quelques années, il avait été suggéré de mettre à la charge du syndic démissionnaire une obligation de convocation dans les deux mois d’une assemblée générale destinée à statuer sur son remplacement. La solution fut jugée à la fois délicate à mettre en œuvre dans un contexte de relations généralement tendues entre le syndic et la collectivité des copropriétaires et peu appelée à être respectée dans les faits[45].

 

3 – Dans l’hypothèse d’une annulation éventuelle

 

La question est plus délicate lorsque le mandat du syndic est menacé d’annulation à la suite de l’introduction d’une instance judiciaire. Si les risques peuvent être élevés de voir la désignation rétroactivement anéantie, le caractère aléatoire du résultat de l’action en justice rend difficile la prévision d’une mesure adaptée. Dans cette hypothèse, la demande de nomination d’un administrateur provisoire ne parait pas admissible dés lors que le syndicat n’est pas (encore ?) dépourvu de représentant. Le mandat du syndic, même contesté, demeure jusqu’à la décision judiciaire prononçant l’annulation[46]. Tant que la résolution de l’assemblée générale ayant désigné le syndic n’est pas annulée par une décision de justice exécutoire, le syndicat ne peut solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ni faire déclarer que les actes faits par le syndic sont valables à l’encontre des tiers de bonne foi[47]. Il n’existe pas de nomination d’un administrateur provisoire à titre préventif, y compris lorsqu’une incertitude fait craindre une remise en question des fonctions du syndic en place. Seule une réaction rapide des personnes intéressées après le prononcé de l’annulation définitive peut tenter de suppléer l’absence de syndic, ce qui revient à aborder dès à présent, les palliatifs possibles en présence d’un syndic sortant.

 

 

B – Les mesures a posteriori

 

Il existe diverses démarches organisant les effets de la disparition des pouvoirs du syndic sortant. Certaines sont simplement facultatives, d’autres sont en revanche obligatoires.

 

 

1 – La remise des pièces et fonds du syndicat des copropriétaires

 

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic détient les archives du syndicat et tous les documents relatifs à l’immeuble (D. 17 mars 1967, art.33) ; en d’autres termes, tous les outils indispensables à une gestion efficace de la copropriété.

 

Inspiré par une préoccupation de bonne administration de la copropriété, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a prévu une transmission des documents et archives en deux temps.

 

Aux termes de l’alinéa 1^er de l’article 18-2, « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat ».

 

Ensuite, « dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai [d’un mois sus mentionné], l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat » (L. 10 juillet 1965, art.18-2 al.2)[48]. L’article 62-6 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic sortant est tenu à l’égard de l’administrateur provisoire, des obligations de transmission prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’administrateur provisoire, investi par la loi de tous les pouvoirs du syndic, peut non seulement exiger la communication des documents visés par la loi mais aussi compter sur le récapitulatif sensé l’accompagner.

 

Le décret du 27 mai 2004 a contribué à formaliser l’obligation de communication des pièces concernées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 22 du texte de 2004 a créé un article 33-1 au sein du décret du 17 mars 1967. Il dispose que « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical »[49]. Les intérêts d’un tel document sont manifestes. Ce bordereau permettra au syndic sortant d’établir avec une relative certitude qu’il a effectivement accompli les diligences qui lui incombaient. Cette preuve préconstituée comportera la liste des documents et archives dont il s’est dessaisi au profit de son successeur, empêchant par là même ce dernier de se prévaloir de l’absence d’une pièce mentionnée dans le bordereau. Quant au syndic nouvellement désigné, il trouvera le moyen d’identifier les documents qui ne lui ont pas été communiqués, ce qui rendra plus aisé un éventuel contrôle judiciaire.

 

Moins qu’un véritable remède à la fin des fonctions du syndic, il s’agit davantage d’une mesure d’accompagnement de la passation de pouvoirs. Elle participe de la nécessité d’assurer une bonne transmission des archives et documents entre l’ancien syndic et le nouveau gestionnaire du syndicat, ce dernier devant être opérationnel le plus tôt possible. Il doit donc avoir les informations indispensables à sa disposition tant sur le plan interne (procès-verbaux, registres, situation de chaque copropriétaire, comptes, etc.) que sur le plan externe (contrats d’assurance, contentieux envers des constructeurs ou des prestataires de services, etc.) de manière à poursuivre ce qui avait été entrepris par son prédécesseur[50].

 

Dans le même temps, l’obligation de transmission permet d’empêcher le syndic sortant d’opérer toute rétention sur les fonds ou documents relatifs à la copropriété en vu d’obtenir ce qu’il réclame à son ancien mandant (par exemple le paiement de sommes ou le remboursement d’avances dont il se dit créancier envers le syndicat).

 

Par la dépossession des pièces qu’elle implique, la transmission prévient en outre toute velléité de gérer de fait l’immeuble malgré la perte du mandat du syndic sortant. Il a pu être jugé que le syndicat était fondé à réclamer à une société qui s’était comportée comme le syndic depuis la naissance de la copropriété, en sa qualité d’ancien syndic, les pièces et les fonds visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’éviter toute interférence entre elle et le syndic nouvellement désigné[51]. La totalité des archives du syndicat doit être remise au nouveau syndic, sans que le syndic sortant puisse opérer une quelconque distinction en conservant en sa possession des pièces qualifiées d’«archives mortes »[52].

 

Dans l’optique d’un renforcement de l’obligation pesant sur l’ancien syndic, le législateur a entendu donner à son successeur les moyens d’obtenir satisfaction, là encore par le biais de deux procédures.

 

Tout d’abord, une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967. A ce sujet, il a été jugé que c’est dès l’expiration du délai d’un mois que le nouveau syndic peut faire sommation à son prédécesseur  de lui remettre les fonds immédiatement disponibles ainsi que les documents et archives du syndicat et décider que cette sommation ne pourra être faite qu’après l’expiration du délai complémentaire de deux mois, aboutit à priver de toute signification le premier alinéa de l’article 18-2 de la loi de 1965[53].

 

Ensuite, en cas de mise en demeure demeurée infructueuse, « le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas [de l’article 18-2] ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure » (L. 1965, art. 18-2 al.3). L’occasion lui est ici donnée de pallier la négligence voire la mauvaise volonté du syndic sortant qui tarderait ou refuserait de transmettre les fonds et documents du syndicat[54]. L’astreinte prononcée par le juge des référés se révèle souvent être le seul moyen efficace pour obtenir communication des archives manquantes[55]. Le retard ou la réticence du syndic sortant peut entraîner sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel[56].

Une mesure similaire à celle de l’article 18-2 a été adoptée par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. En cas de changement de syndic, « les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification (sic) des opérations comptables qui lui incombaient » (D. 2005, art.6 al.2).

 

2 – La nomination d’un nouveau syndic

 

Le décret du 17 mars 1967 a pris en considération la disparition des prérogatives du syndic sortant afin de permettre au syndicat de se doter d’un nouveau représentant en recourant à une procédure judiciaire. Le statut actuel de la copropriété des immeubles bâtis ne connaît pas, comme cela a pu être le cas par le passé, la notion de syndic suppléant ou syndic intérimaire. D’où la nécessité d’assurer impérativement une permanence de la gestion de l’immeuble. Deux cas ont été envisagés.

 

Selon l’article 46 alinéa 1^er du décret de 1967, « à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou, sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. »[57] Le recours à la nomination d’un syndic judiciaire sera mis en œuvre lorsque l’assemblée générale n’aura pas accepté de renouveler le syndic sortant dans ses fonctions[58] ou s’il apparaît impossible de dégager une majorité utile pour statuer sur la désignation du syndic[59].

 

Une autre modalité a été prévue. Aux termes de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, « dans tous les cas, autres que [celui mentionné à l’article 46], où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé […] de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. »

 

A la différence de la procédure visée à l’article 46, le président de la juridiction peut être saisi par « tout intéressé ». Outre les copropriétaires, les membres du conseil syndical, voire les créanciers du syndicat dont on peut penser qu’ils sont inclus dans ces termes, l’expression employée par l’article 47 prend une résonance particulière lorsqu’elle concerne celui qui a été investi des fonctions de syndic. La question de la qualité du syndic démissionnaire en vue de présenter une requête visant à désigner un administrateur provisoire a pu être débattue un temps. Bien que certaines juridictions lui aient refusé cette opportunité[60], il n’existe selon nous aucun obstacle majeur à permettre au syndic qui a cessé ses fonctions, de recourir à l’article 47 du décret de 1967[61]. La jurisprudence s’est désormais orientée en ce sens, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ayant notamment décidé dans un arrêt largement commenté que le « syndic démissionnaire était juridiquement capable de demander la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 »[62]. Il en va de même pour le syndic négligent qui a laissé expirer son mandat sans en solliciter le renouvellement en « oubliant » de faire délibérer l’assemblée générale sur ce point[63]. En l’occurrence, le défaut de convocation d’une assemblée générale par le syndic pour statuer sur le renouvellement de son mandat ou faire choisir un autre syndic, ayant rendu indispensable le recours à un administrateur provisoire, les frais de la procédure engagée par le syndic sortant auprès du président du TGI, ainsi que les frais et honoraires du mandataire judiciaire trouvent leur source dans la faute commise par le syndic. Il en découle que ces sommes devront être mises à sa charge[64].

 

Alors que le syndic n’est plus en charge de l’administration du syndicat, il peut être utile, voire nécessaire pour lui de faire nommer judiciairement un administrateur provisoire. Condition de la recevabilité de son action, l’intérêt à agir de l’ancien syndic[65] se traduira de différentes manières en fonction des circonstances ayant conduit à la disparition de son mandat.

 

La présentation d’une requête peut être pour le syndic sortant une manière d’organiser son remplacement, notamment lorsqu’il a quitté ses fonctions à la suite d’une démission sans avoir convoqué une assemblée générale afin de pourvoir à son remplacement. A défaut de requête adressée au président du TGI, sa responsabilité pourrait être engagée envers le syndicat qui se trouverait dépourvu d’organe de représentation. Comme nous le soulignions précédemment, certaines démissions prenant effet immédiatement, il s’agit pour le syndic d’agir en bon père de famille dans l’intérêt de la copropriété.

 

La nomination d’un administrateur provisoire permettra également au syndic sortant de satisfaire à l’obligation de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965[66]. Le syndic démissionnaire ou révoqué pourrait déclencher le processus conduisant à la désignation de son successeur afin de lui transmettre les documents, comptes et archives comme le prescrivent les dispositions légales, sous peine d’engager sa responsabilité en cas de dommage causé au syndicat du fait d’un retard ou d’une carence dont il se serait rendu coupable[67].

 

Un syndic « victime » de l’annulation ou de l’expiration de son mandat peut aussi souhaiter retrouver ses fonctions en étant de nouveau désigné par l’assemblée générale, surtout s’il a gardé la confiance des copropriétaires. Or, ayant perdu tout pouvoir au sein du syndicat, il lui est impossible de convoquer une assemblée générale et de faire délibérer les copropriétaires sur ce point[68]. Il sera en mesure de présenter sa candidature lors de l’assemblée générale convoquée en vu de choisir le nouveau syndic.

 

3 – L’exceptionnel maintien de certains actes passés par le syndic sortant

 

Les rapports entre le syndicat et les tiers doivent souffrir le moins possible de la cessation des pouvoirs du syndic sortant. La loi du 10 juillet 1965 s’est préoccupée spécialement du cas de la nullité de plein droit du mandat du syndic lorsque ce dernier a méconnu l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. L’article 18 alinéa 1^er – 6^ème tiret dispose que les actes que le syndic aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Au delà de cette situation particulière, on peut se demander si, en dépit de la disparition des fonctions pour d’autres raisons (démission, révocation, etc.), les tiers ne seraient pas fondés à se prévaloir de la théorie de l’apparence afin d’éviter la remise en cause des actes effectués par le syndic sortant pourtant dépourvu de la possibilité de représenter le syndicat. La question présente un grand intérêt pratique, d’autant qu’il n’existe pas, à la différence du droit des sociétés, de régime légal de publicité tendant à porter à la connaissance des tiers la cessation des pouvoirs du syndic de copropriété. Nous l’avons évoqué plus haut, la condamnation des théories fondées sur la gestion d’affaires ou le mandat tacite ne concerne, le plus souvent, que les relations entre le syndicat et le syndic sortant. En revanche, la croyance légitime d’un tiers dans les pouvoirs du mandataire sortant pourrait, semble t-il, plaider en faveur du maintien des actes conclu par le syndic apparent[69]. Dans la dernière édition de leur ouvrage de référence consacré à la copropriété, Messieurs Givord, Giverdon et Capoulade soulignent que « dans le silence de la loi, il apparaît certain que s’appliquent les dispositions de l’article 2005 du Code civil, aux termes duquel « la révocation notifiée au seul mandataire ne peut être opposée aux tiers qui ont traité dans l’ignorance de cette révocation, sauf au mandant son recours contre le mandataire » (disposition reprise d’ailleurs par l’article 2009 du Code civil en ce qui concerne les causes de cessation du mandat autres que la révocation)»[70]. La sécurité juridique des tiers contractant avec le syndicat pourrait justifier l’inopposabilité à leur encontre de la disparition du mandat du syndic sortant.

 

– Au demeurant, dans les rapports entre le syndicat et le syndic sortant, l’assemblée générale, en tant qu’organisme décideur souverain décidant à loisir ce qu’il veut dans les limites fixées par la loi ou le règlement, peut parfaitement décider d’entériner la gestion de fait du syndic et lui en donner quitus[71], à la condition que la décision de ratification soit prise en toute connaissance de cause. La confirmation ainsi opérée empêchera toute remise en question ultérieure fondée sur la disparition des pouvoirs du syndic sortant.

 

par Jean-Marc ROUX
Maître de conférences à l’Université Paul Cézanne

 

[1] Hormis en matière de travaux urgents, V. à ce propos Roux, Les travaux urgents et le syndic de copropriété, Administrer juin 2006, p.23.
[2] Nous mettrons volontairement de côté le décès du syndic personne physique et la liquidation judiciaire du syndic personne morale à raison de la disparition juridique de la personne produite par ces circonstances.
[3] TGI Paris, 5 mars 1976, D. 1976, IR, 311.
[4] TGI Marseille, 14 février 1974, Ann. loyers 1974, p.1458.
[5] Paris, 5 février 1993, Loyers et copr. 1993, n°244.
[6] Cass. 3^ème civ., 19 juillet 1983, Administrer janvier 1984, p.41, obs. Guillot.
[7] TGI Paris, 9 juillet 1974, D. 1976, IR, 73.
[8] Cass. 3^ème civ., 4 janvier 1978, D. 1979, IR, 127 ; TGI Paris, 17 juin 1975, D. 1976, IR, 73 ; TGI Paris, 30 janvier 1986, AJPI 1986, p.620.
[9] TGI Versailles, 21 février 1979, D. 1979, J, p.522, note Malézieux et en appel, Versailles, 3 juin 1980, Inf. rap. copr. 1980, p.166.
[10] Lyon, 13 avril 1976, D. 1977, IR, 156, pour éviter une coupure générale d’eau ; Paris, 15 novembre 1978, Gaz. Pal. 1980, 2, som., p. 388, à propos de factures payées auprès d’EDF et de la compagnie des eaux.
[11] Versailles, 28 mai 1980, Gaz. Pal. 1980, 2, J, p.639, note Morand.
[12] V. en ce sens, Paris, 18 novembre 1987, RDI 1988, p.142, obs. Giverdon.
[13] Vigneron, Le syndic de copropriété, Litec 2^ème ed., n°39, p.20.
[14] Atias, obs. au D. 1988, J, p.231 ; du même auteur, Dicopropriété, Edilaix 2005, p.408 ; pour une position similaire, V. Guillot, La pratique de la copropriété, Ed. Publications Administrer 2^ème ed. 1986, art. 17 à 18-2, n°4,11, p.87.
[15] Cass. 3^ème civ., 3 juin 1987, Bull. civ. III, n°115.
[16] Cass. 3^ème civ., 14 octobre 1987, D. 1988, J, p.230, note Atias, RDI 1988, p.142, obs. Capoulade.
[17] C’est notamment ce qu’a précisé la Commission relative à la copropriété dans sa 15^ème recommandation (consacrée à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic), rappelant que le syndic démissionnaire ou révoqué ne pouvait recevoir la mission d’expédier les affaires courantes en attendant la nomination de son successeur, Commission relative à la copropriété, 15^ème recommandation, JCP N 1996, Prat. 3825, p.1338.
[18] Cass. 3^ème civ., 7 décembre 1988, Bull. civ. III, n°179 ; Cass. 3^ème civ., 23 janvier 1991, Administrer août-septembre 1991, p.59, obs. Guillot, RDI 1991, p.259, obs. Capoulade ; Paris, 10 février 1999, RDI 1999, p.305, obs. Giverdon, Loyers et copr. 1999, n°196 ; Paris, 20 janvier 2005, AJDI 2005, p.314.
[19] Paris, 25 mars 1988, D. 1988, IR, 139, RDI 1988, p.344, obs. Giverdon.
[20] Paris, 18 novembre 1991, Administrer mars 1992, p.54.
[21] Cass. 3^ème civ., 26 mars 1997, Administrer octobre 1997, p.61, D. 1997, som. com., p.328.
[22] Paris, 18 janvier 2001, AJDI 2001, p.615, note Capoulade, V. également, Paris, 18 novembre 1987, RDI 1988, p.142, obs. Giverdon, cet arrêt reconnaît au syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé la possibilité de notifier la procès-verbal de l’assemblée générale à un copropriétaire opposant.
[23] Cass. 3^e civ., 30 mars 1994, Loyers et copr. 1994, n° 358 ; Cass. 3^e civ., 28 juin 1995, Loyers et copr. 1995, n° 496  ; Cass. 3^e civ., 15 nov. 1995, Inf. rap. copr. sept. 1996, p. 7 ; Cass. 3^e civ., 4 janv. 1996, RDI 1996, p. 247 ; Cass. 3^e civ., 29 janv. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 151 ; Cass. 3^e civ., 29 janv. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 318 ; Cass. 3^e civ., 3 octobre 2001, AJDI 2001, p.994, note Rouquet ; V. aussi, Paris, 17 mai 1996, Loyers et copr. 1996, n° 367.
[24] Cass. 3^e civ., 6 févr. 2002, Loyers et copr. 2002, n° 126 ; Cass. 3^e civ., 10 déc. 2003, Loyers et copr. 2004, n° 35.
[25] Cass. 3^e civ., 3 mars 2004, Bull. civ. III, n° 49 ; V. également, Cass. 3^e civ., 8 juin 2005, Rev. Loyers 2005, p. 401, note Déchelette-Tolot et Cass. 3^ème civ., 6 juillet 2005, AJDI 2006, p.130, obs. Capoulade.
[26] Paris, 16 mars 2006, Rev. Loyers 2006, p.298.
[27] Cass. 3^ème civ., 14 octobre 1987, précité ; Cass. 3^ème civ., 7 juillet 1999, Loyers et copr. 1999, n°270.
[28] Cass. 3^ème civ., 11 février 1998, Loyers et copr. 1998, n°114 ; Paris, 14 avril 1999, Loyers et copr. 1999, n°250.
[29] Versailles, 9 juillet 1992, Administrer janvier 1993, p.48; Sur la validité du certificat de l’article 20 délivré par le syndic sortant, V. Atias, obs. ss. Cass. 3^ème civ., 14 octobre 1987, précité, note (4).
[30] Cass. 3^ème civ., 3 juin 1987, précité ; Aix-en-Provence, 11 mars 1999, D. 1999, som. com., p.319, obs. Atias.
[31] Cass. 3^ème civ., 26 avril 2006, Administrer juillet 2006, p.55, obs. Bouyeure ; Paris, 29 août 1994, RDI 1994, p.497 ; Paris, 19 mars 1997, Loyers et copr. 1997, n°30, obs. Vigneron ; Paris, 26 février 2004,  AJDI 2004, p.296.
[32] Cass. 3^ème civ., 21 juin 2006, Administrer octobre 2006, p.58, obs. Bouyeure.
[33] Paris, 31 août 2000, AJDI 2000, p.960 ; Paris, 20 janvier 2005, AJDI 2005, p.314.
[34] Paris, 28 juin 2001, AJDI 2001, p.893.
[35] Toulouse, 17 janvier 1994, Administrer décembre 1994, p.34, obs. Ritschy.
[36] Paris, 28 février 1997, Loyers et copr. 1997, n°152, obs. Vigneron.
[37] Paris, 25 novembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°109, obs. Vigneron.
[38] Paris, 30 septembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°84, cet arrêt concerne le cas d’une révocation du mandat du syndic par l’assemblée générale, le syndic ayant émis des factures pour « rupture abusive, avant son terme, sans motif réel et sérieux, du mandat de syndic de trois ans ».
[39] Cass. 3^ème civ., 20 janvier 1999, Administrer juillet 1999, p.43, Loyers et copr. 1999, n°107, obs. Vigneron ; Cass. 3^ème civ., 29 mars 2000, Administrer juillet 2000, p.39, Defrénois 2000, p.782, note Atias, Cass. 3^ème civ., 14 mars 2001, Administrer juillet 2001, p.34 ; Cass. 3^ème civ., 29 mai 2002, Loyers et copr. 2002, n°242.
[40] Cass. 3^ème civ., 20 janvier 1999, Loyers et copr. 1999, n°106, obs. Vigneron ; Paris, 27 mai 1999, Loyers et copr. 2000, n°77, obs. Vigneron.
[41] Cass. 3^ème civ., 22 juin 2005, AJDI 2006, p.129, note Capoulade, Loyers et copr. 2005, n°188, obs. Vigneron, Rev. Loyers 2005, p.454, note Gélinet.
[42] Pour des formules similaires, V. Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2006/2007, n°915, p.437, note (11).
[43] Commission relative à la copropriété, 15^ème recommandation, précitée.
[44] Commission relative à la copropriété, 15^ème recommandation, précitée.
[45] Sur ce point, Rép. Min., QE n°30073, JO AN 12 février 1996, p.804.
[46] Cass. 3^ème civ., 6 décembre 2005, Administrer avril 2006, p.35, obs. Bouyeure.
[47] Paris, 3 juin 1999, Loyers et copr. 2000, n°27.
[48]  Pour une illustration des pièces dont la communication peut être exigée, V. Lafond et Stemmer, Code de la copropriété, Litec, ed. 2006, n°597, p.212 ; Mantelet J.P., Les archives du syndicat des copropriétaires, Administrer Juillet 1997, p.15 et s.; V. également, Paris, 9 octobre 1992, Loyers et copr. 1993, n°116. L’obligation de communication concerne également les pièces que le syndic sortant a pu confier à des tiers qu’il lui appartient de récupérer, Paris, 8 mars 2006, AJDI 2006, p.391.
[49] Roux, Transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires, Constr.-Urb. mai 2005, p.7.
[50] Le syndic sortant ne peut réclamer au syndicat des honoraires particuliers au titre de la transmission des archives et documents de la copropriété, Paris, 11 janvier 2000, D. 2000, som. p.19. Un supplément d’honoraires peut être prévu dans le contrat de syndic. Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 septembre 2003 précise toutefois que « la transmission du dossier au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l’exécution de cette obligation sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante », cité par Rép. Min. n°52238 JO AN Q 15 février 2002, p.1742.
[51] Cass. 3^ème civ., 7 mai 2003, Bull. civ. III, n°101.
[52] Paris, 18 janvier 2006, Dict. perm. Gestion immobilière 2006, Bull.383, p.1699.
[53] Versailles, 20 septembre 1991, Administrer Février 1992, p.61.
[54] Paris, 17 décembre 1993, Loyers et copr. 1994, n°215
[55] Paris, 9 octobre 1992, précité ; Paris, 23 mai 2001, Loyers et copr. 2002, n°22
[56] Paris, 4 novembre 2005, AJDI 2006, p.387, 1^er arrêt, note Capoulade.
[57] Gélinet, L’absence de syndic, Administrer août-septembre 1993, p.8.
[58] Cass. 3^ème civ., 20 février 2002, Administrer mai 2002, p.48, obs. Bouyeure, AJDI 2002, p.534, note Capoulade.
[59] Cass. 3^ème civ., 8 janvier 1970, Gaz. Pal. 1970, 1, 256, note Morand ; Cass. 3^ème civ., 26 mars 1997, précité ; Cass. 3^ème civ., 6 octobre 1999, Loyers et copr. 1999, n°300.
[60] V. notamment, Paris, 29 juin 2001, AJDI 2001, p.809.
[61] Roux, La désignation d’un administrateur provisoire à l’initiative de l’ancien syndic, Inf. rap. copr. Avril 2006, p.22 ; V. également, Rép. Min. QE, n°20597, JO Déb. AN 26 juillet 1975, p.5429, JCP G 1975, IV, p.319 ; Commission relative à la copropriété, 15^ème recommandation, précitée; Baladine et Carteron, Les différents cas de désignation d’un administrateur judiciaire ou d’un syndic judiciaire au sein d’une copropriété, AJDI 2003, p.6 et spéc. p.7.
[62] Cass. 3^ème civ., 4 février 2004, Administrer Mai 2004, p.39, obs. Capoulade, Defrénois 2004, p.1170, obs. Atias, Loyers et copr. 2004, n°74, obs. Vigneron ; V. également, Versailles, 13 mars 1984, Rev. Loyers 1985, p.389.
[63] Cass. 3^ème civ., 21 mars 2000, Administrer Juin 2000, p.60, obs. Bouyeure.
[64] Paris, 25 novembre 1998, Loyers et copr. 1999, n°109.
[65] Au sens de l’article 31 du N.C.P.C. :  « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.»
[66] V. supra
[67] Paris, 18 février 1992, Administrer Mai 1992, p.45, obs. Dunes.
[68] Paris, 8 janvier 1994, Loyers et copr. 1994, n°312 ; Paris, 27 mai 1999, Loyers et copr. 2000, n°77.
[69] Lot, Le syndic mandataire apparent, Administrer octobre 1982, p.12.
[70] Givord, Giverdon et Capoulade, op. cit., n°922, p.442.
[71] Paris, 4 mars 1999, Loyers et copr. 1999, n°249, obs. Vigneron.