De nouvelles contraintes pour les bailleurs commerciaux : la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel: Rupture d’équilibre ou amélioration de la législation ?
1) L’encadrement des hausses de loyers
La loi limite la hausse des loyers à 10% en cas de déplafonnement. Cela vise l’hypothèse où, au moment du renouvellement du bail, la valeur locative du commerce a évolué et le loyer est devenu sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire propose un renouvellement du bail avec une augmentation de loyer qui peut-être importante, au motif que les facteurs locaux de commercialité ont changé. Pour éviter que cette augmentation brutale menace l’activité du commerçant, la loi prévoit de limiter le réajustement du loyer à 10% du dernier loyer acquitté. Ce lissage s’applique tous les ans jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer.
Il en est de même en cas de révision triennale ou de révision par application d’une clause d’échelle mobile conformément aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce.
Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er septembre 2014.
Il sera toutefois « possible, pour les parties au contrat de bail commercial, de déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. De plus, les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés » .
Pour le CNCC (Conseil national des centres commerciaux), cette mesure « constitue un véritable encadrement des loyers qui va inévitablement provoquer une rupture d’équilibre de
l’ensemble des relations locataires/bailleurs » . En effet, il estime que dans les centres commerciaux, les locataires sont souvent des grandes enseignes internationales : « les 25 plus grandes enseignes présentes dans les centres commerciaux représentent à elles seules plus d’un tiers des loyers » . Autant dire que cet encadrement des loyers représente pour elles un effet d’aubaine qu’elles ne réclamaient même pas. Mais cet avantage risque d’être compensé de deux manières : d’une part, par une augmentation des pas-de-porte qui va préjudicier aux jeunes commerçants, d’autre part, par un report des investissements dans les centres commerciaux qui en ont pourtant bien besoin face à la concurrence du commerce en ligne.
2) Les indices de calcul d’augmentation des loyers
L’augmentation des loyers ne sera plus calculée sur la base de l’ICC (indice du coût de la construction), mais sur la base des indices ILC (indice des loyers commerciaux) et ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), ce qui devrait ralentir le rythme d’augmentation des loyers.
3) L’établissement d’un état des lieux
Désormais, un état des lieux contradictoire devra être établi lors de la conclusion du bail, de la cession du droit au bail, de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux (art.L.145-40-1 C.com.).
4) L’inventaire des charges locatives
Un inventaire des charges locatives devra être annexé au contrat de bail. Il devra en outre être complété par un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.
En outre, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer à chaque locataire :
– Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel
– Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
De plus, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, en fonction de la surface exploitée (art. L.145-40-2 C.com.).
Un décret listera les charges qui ne peuvent être imputées aux locataires.
5) Le droit de préférence du locataire en cas de vente
Désormais, le bailleur qui entend vendre son bien devra en informer son locataire, lequel disposera d’un droit de préférence. Il aura donc la priorité s’il propose d’acheter aux mêmes conditions qu’un autre acquéreur potentiel, comme c’est déjà le cas dans le domaine des baux d’habitation. L’objectif est de favoriser l’accès à la propriété.
Dès lors, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire son intention de vendre et reproduire dans sa notification, également à peine de nullité, les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1, à savoir :
« Art. L. 145-46-1. – Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification ».
Ce droit de préemption est toutefois écarté « en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » (art. L.145-46-1 C.com.).
6) L’allongement de la durée du bail dérogatoire
Le bail dérogatoire passe de 2 à 3 ans, ce qui permettra au commerçant comme au bailleur de bien mesurer l’opportunité de s’engager sur une période plus longue.
Annabel QUIN
Maître de conférences à l’Université de Bretagne-Sud
Ancienne avocate au Barreau de Paris
